这个问题涉及到两个不同的商业案例，一个是永福楼的困境，另一个是NET的选址策略。我们可以分别来看：
"永福楼：租金压力下的困境"
"月租600万：" 这是一个极高的租金，对于任何餐厅来说都是巨大的压力。尤其是如果地段、人流量、消费水平等因素不理想，这个租金就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。
"黯然熄灯：" 这说明永福楼最终无法承受租金压力，选择了关闭。这反映了市场竞争激烈、经营成本高昂、消费者选择多样化等现实问题。
"NET：以320万租下黄金店面"
"黄金店面：" 通常指地理位置优越、人流量大、消费水平高的店面。这意味着NET选择了一个具有巨大潜力的市场。
"月租320万：" 虽然仍然是一笔不小的数目，但相比永福楼的600万，已经大大降低。这说明NET在选址时做出了明智的决策。
"NET是什么？" NET是一家连锁快餐品牌，以其便捷性、标准化和较高的性价比著称。这可能是他们能够以较低租金租下黄金店面的重要原因。
"NET凭什么以320万租下黄金店面？"
可能的原因有以下几点：
1. "品牌效应：" NET作为知名连锁品牌，拥有强大的品牌效应和客户基础，对黄金店面来说是一个有吸引力的租客。
2. "运营效率：" 连
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永福楼扛不住月租600万黯然熄灯 NET凭什么以320万租下黄金店面？
位在台湾台北东区的四十年老字号餐厅永福楼，今年春节后宣布歇业。 图／联合报系资料照片
台北40年江浙菜老店永福楼因月租金高达600多万台币，于2月黯然关门，没想到经过8个月后，新房客NET的租金砍半仅320万，为何同样一个房东，不肯降价给老房客，反而对新房客如此优惠呢？
今年2月，台北40年江浙菜老店永福楼黯然熄灯后，谁将成为新房客，外界相当关注，没想到，竟然跌破众人眼镜，花落服饰品牌“NET”。
永福楼原址位于台北市忠孝东路四段，是稀少的黄金店面。但根据仲介业者表示，当地1至3楼月租行情约600万元，这也正是永福楼不堪沉重负担，忍痛结束营业的原因。
这个黄金店面闲置8个多月间，一度传出“惊安殿堂唐吉诃德”“德风健康馆”有意承租，却迟迟没有拍板定案。据悉有两大原因：一来是，房东是赫赫有名的大地主林式霁家族，慎选房客且不愿意贸然降租，纵使少赚几千万，也坚持不找房仲业，自己耐着性子等好房客上门。
外界有所不知，林式霁是“东区林家”大地主的祖先，福建泉州人。若以现在台北忠孝东路四段为基准点，东至延吉街、西至复兴南路、北至市民大道、南至信义路四段与安和路一段，在清朝干隆年代，都是林家所有地产。因此，现在的精华地段，外传东区林家子孙拥有逾180甲、当于7座大安森林公园的面积，旗下拥有多家金店面，光租金收入每月就破千万，堪称忠孝东路四段的大地主。
除房东财力雄厚，不急着出租外。目前景气浑沌不明，有实力租下的潜在房客也在观望中。
但日前，NET副总经理孙维钧已出面证实，11月初双方已完成签约，每月租金320万元，租期12年，目前正如火如荼规划，未来会与东区另两间店面同时营运，预计2020年4、5月开幕。
业界分析，NET客群主力不仅是台湾人，还包括人数众多的外籍移工，由于新址邻近忠孝复兴、忠孝敦化站，交通便利，有机会在激烈竞争中站稳脚步。
新房客的消息一出，外界纷纷跌破眼镜，由于东区林家的其他房客，包括葡吉小厨、SASA美妆店均陆续不敌高租金压力，退出东区，零售业吹起寒冬的氛围下，这家平均单价以台币399元起跳的平价服饰店，为何有能力说服房东打折到320万，低于市场行情600万甚多，而租下黄金店面？
台湾本土服饰品牌代表──NET
NET以平价服饰形象深植人心，其实它的前身是主妇商场，在台湾经济起飞的年代，成衣业外销贸易相当蓬勃，出身云林东势乡的创办人黄文贞相当有生意头脑，以价格平实作号召、集中火力促销过季库存衣物，赚到第一桶金。
后来，今年近70岁的黄文贞，在1991年成立NET品牌，让商场形象焕然一新，也开始推出自有设计服饰，更在1993年让云门舞集创办人林怀民首度点头答应代言，因而打响“高品质、平实价位”的名号。
一路来，随着台湾服饰品牌更迭，快时尚兴起，NET挺过金融风暴，能够成为本土不倒翁的服饰品牌，也与它与时具进，快速扩张，而且客群涵盖全年龄层有关。
NET的发展沿革，原本是锁定偏欧美风格的潮流时装，近年来已扩充到五大产品线，包括男装、女装、童装、家居和配件，型塑“全家一起穿NET”的品牌主张。
目前，NET据点遍布全台，连花莲、台东和澎湖都有门市，共计有152个据点。近年来，更成立线上购物网站，拥有广大的消费客群。
NET能建立深厚的品牌形象，也与黄文贞长年大手笔做公益有关。包括921大地震、日本福岛地震核灾、莫拉克八八风灾等，都大手笔送出价值上千万的御寒衣物。
多年来，NET更固定捐赠全台22处的家扶中心、各50万元的购衣提货券，已累积送出超过一亿元，今年还加码到80万元。
尤其，当他听闻云林地区只有一家斗六门市，而云林家扶中心的小朋友拿了提货券，每年来都要专程到斗六门市买衣服。为此，今年初特地在云林家扶中心所在的虎尾开旗舰店，还举办封馆赠衣活动，让孩子能圆梦选购新衣好过年。这种暖心举动颇赢得外界肯定。
这正是房东愿意低价租给NET的原因。难怪孙维钧会说，房东相当看重企业形象及稳定租约。NET一租就超是12年，而且NET品项涵盖多元年龄层，也需要大坪数的店面。
瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫也分析，不少老业主拥有大量店面物件，长年收租早已赚满满，因此愿意降租，凸显出金钱并不是第一考量，反而是带着理想性与责任感。他就曾遇过，有些地主寻找租客时，还要对方提计划书，甚至偏好找本土租客，不喜欢外商。
看来，NET长期的公益善举不仅为形象加分，还赢得房东的认同，谈到几乎对折的租金，成为台湾的长青企业。