我们来梳理一下北京世贸天阶、侨福芳草地和东方新天地近期的调改情况。需要注意的是，“调改”可以指多种形式，包括但不限于：业态调整、品牌更换、服务升级、设施改造、租金调整、营销活动等。以下信息主要基于公开报道和行业观察：
"1. 北京世贸天阶 (World Trade Square Beijing)"
"核心变化：" 世贸天阶近期的最显著变化是"引入了更多的国际知名品牌和特色体验"，整体业态更加丰富多元，尤其是在餐饮和娱乐方面。
"具体表现："
"餐饮升级：" 引入或升级了多家备受关注的餐厅和咖啡馆，例如增加了更多网红咖啡店、特色中餐、以及国际连锁餐饮品牌，提升了餐饮的吸引力和选择多样性。例如，一些原先的店铺可能被更具特色的品牌取代。
"娱乐体验：" 增加了互动性、体验性的娱乐项目，试图吸引年轻客群，例如室内攀岩、密室逃脱、特色表演空间等。
"零售补充：" 补充了一些设计师品牌、生活方式品牌或区域性特色品牌，完善零售品类。
"营销活动：" 持续举办各类主题活动、市集、节日庆典等，提升空间活力和知名度。
"目标：" 旨在巩固其作为北京高端商业
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01
北京世贸天街
辉煌不再，调改迟缓
作为北京早期网红购物中心之一，北京世贸天阶从开2006年开业以来就备受关注。那个巨大的穹幕是世贸天阶最具特色的亮点设计，“全北京向上看”的口号也是人尽皆知。
曾经的世贸天阶可以说的确是人流涌动、火爆至极。与之相伴的是，世贸天阶对于品牌的招商筛选也是颇为严苛。
世贸天阶整体上分为南北街两个区域，中间通过大的穹顶屏幕广场分隔开，只有地下一层相连。
根据世贸天阶的定位，世贸天阶南北街低楼层区域大多都是大店，因此进入的品牌通常都是国际快时尚以及运动品牌旗舰店，例如H&M、ZARA、无印良品、UNIQLO、Air Jordan等。
同样，世贸天阶对于品牌店铺等级也有着很严格的要求，例如位于南街最醒目位置的北京第一家ZARA于2007年开业，该店铺也是北京为数不多的三层大店。2014年开业的UNIQLO也是北京当时店面最大的店铺，以及Air Jordan也是胜道代理商的店铺级别最高的店铺。
除此之外，北方第二家、北京第一家玛莎百货，北京第一家MISS SIXTY旗舰店，首家综合品牌高级表店Tourmeau、Solomon，第一家雅诗兰黛旗下的美妆M.A.C单体店以及PUMA首家概念店，也均向世贸天阶伸出了首店的橄榄枝。
很显然，曾经的世贸天阶，的确是北京名副其实的“首店收割机”之一。但是如今的世贸天阶，早已不是当年那个「意气风发的少年」了。
从品牌来看，一些大家心中都有深刻认知的品牌却出现了很大的变化，例如北街L1最醒目位置的H&M移位至了南街东侧原玛莎百货的区域，该品牌在2017年正式集体退出中国市场，如今H&M原来的区域则被VICTORIA’S SECRET取代，此情此景与西单大悦城的H&M移位实在是如出一辙。
北街北侧巨大的巴黎贝甜旗舰店如今也已经人去楼空，该店铺在2016年正式升级为国内第二代全新形象店，但也仅仅存在了2年，在2018年便已闭店。曾经火爆一时的金钱豹自助餐饮、上海小南国等知名餐饮品牌目前也已经闭店。
目前，北京世贸天阶南北街各个楼层目前还在营业的主要品牌如下表所示：
目前来看，世贸天阶南街人气好于北街。
北街内场区域是商场目前人流非常少的地方，尤其是高层餐饮儿童区域，受此次疫情影响，大量店铺闭店，因此也有许多空铺出现。
南街一楼有ZARA、SEPHORA等快时尚品牌，虽说在快时尚日益没落的今天，但是还是有一定的引流作用，同时三楼区域的胜道运动城与1-2楼的快时尚品牌形成互补，也使得南街人气有了一定的保障。
但是南街高楼层区域与北街情况相似，仍是商场人流较少的区域，目前也出现了大量店铺空置的情况。
B1餐饮区域则人气相对较好，但是受疫情影响也有不少品牌闭店，例如味千拉面、焦耳食堂、窑啊窑烧烤等，目前这些店铺仍处于空置状态，并没有其他品牌补位，除此之外，华润旗下的blt精品超市也已经从世贸天阶撤出。
尽管如今世贸天阶早已今非昔比，可是世贸天阶在调整上似乎不太积极。
此次调查发现，世贸天阶仅在B1餐饮区域有几个品牌的围板例如松山棉店、京东旗下白领生活集合店七范儿等，除此之外也再无其它。
近期新开业的品牌中，只有北美咖啡品牌Tims Hortons值得一提：世贸天阶店是该品牌入驻北京的第二家门店，第一家位于龙湖长楹天街。
世贸天阶可以说一直没有对自己这个项目有一个明确的定位，看似一直在调整，实则进驻的品牌质量也是越老越差，与曾经那个招商条件极为严苛的世贸天阶形成了鲜明的对比。
再加上如今地铁商业模式盛行，对于世贸天阶这样的商场而言没有地铁直达也是一件很尴尬的事情，因此使得其在北京商业发展的洪流中逐渐走向没落。
值得一提的是，同样位于北京CBD区域的北京朝阳合生汇商场，则是充分利用了其地理位置上的优势，不仅周围有着非常强大的购买力，同时整个商场也直接与双地铁换乘站九龙山站直接相连，加之与国贸商城、SKP等商业项目互补的明确定位，使得其从开业以来一直成为北京人气最高的商场之一，原先许多选择去世贸天阶的顾客如今也都纷纷选择了朝阳合生汇。
由此可见，对于世贸天阶而言，要想改变自身目前的困境，需要在品牌组合以及产品定位上下很大的功夫。
02
侨福芳草地
持续高冷，未来堪忧
此次调查中发现，侨福芳草地受疫情影响颇为严重，近期一楼一些大品牌如MOSCHINO、DESQUARED2、Neil Barrett也出现了撤柜，LG2层城市超市撤柜，该品牌在北京拥有两家门店目前均已闭店，退出北京市场。
LG2的餐饮品牌撤柜较严重，纱舞璃、新元素、小辉哥火锅以及松发松骨茶等均已撤柜，而目前仅有松鹤楼一个餐饮品牌的围板。
目前侨福芳草地整体空置率较高，许多出现撤柜的品牌并没有合适的品牌补位，除此之外，根据商场工作人员透露，该商场疫情期间为节约运营成本，将商场内许多艺术陈列品撤走，使其观赏性大打折扣。
根据观察，侨福芳草地目前也存在诸多问题。
首先，该商场双首层的设计不利于客流的引入汇集；
其次，由于商场中庭占据了大量的商业面积，使得原本就不算大的购物中心变得更加狭小，店铺都分散在四周，很容易形成动线死角，而位于死角处的店铺目前空铺较多；
再次，商场的灯光过于昏暗，尤其是在阴雨天或者晚上，亦或是为了烘托出艺术的氛围格调，但是目前看给人感觉过于昏暗，尤其是位于店铺动线区域，有的甚至无法看清店铺品牌名称；
最后，商场内艺术氛围很好，但是人性化设施不足，特别是公共座椅休息区，在商场内甚至找不到一处。
侨福芳草地以高端设计师品牌为主，本身定位过于偏小众，且定位偏向高端，因此使得商场的客群变得十分有限，加之国贸商城和skp的虹吸，使得这里有时候会稍显冷清。
除此之外，侨福芳草地餐饮品牌比重偏低，在本身定位小众的情况下更加不利于客流的汇集。
03
东方新天地
下沉定位，积极调整
此次调查发现，由于近期王府中环开业，使得王府井的格局发生了很大变化，而东方新天地作为王府井商圈门户型的商场首当其冲受到影响。
一些高端品牌例如VACHERON CONSTANTIN、Ermenegildo Zegna等选择搬到了王府中环商场，东方新天地则开始进行较大规模的调整。
纵观近期调整，东方新天地逐渐下沉商场定位，选择目前当下更符合年轻人客层的品牌进入，例如在2019年底开业了全国最大的Air Jordan单体店铺，又在今年中旬引入了大陆第二家，北京第一家NOVAT天际汽车展厅。
同时也积极引入Tim Hortons、HIMO MASTER海马体大师店、THE COLORIST调色师等当下备受年轻人青睐的较为火爆的品牌，同时逐步强化餐饮业态，引入了北京首家野郎拉面，北京第二家喜家德鲍鱼水饺店铺、北京第二家歌志轩名古屋拉面等，在此基础上还对面包新语、上海小南国等餐饮店铺重装升级，进一步提升餐饮业态对于商场的作用。
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