这是一个值得关注的现象。根据您提供的信息，我们可以解读和探讨以下几点：
1. "内衣品牌“跨界”地产营销："
这表明都市丽人（或其他类似品牌）正在积极寻求新的营销和销售增长点。仅仅依靠传统的内衣销售可能已无法满足其扩张需求。
“卖楼”可能并非指品牌本身在直接开发或销售房产，而更可能是一种"营销策略"。例如：
"高端生活方式展示：" 将房产作为其目标客户理想生活方式的载体进行宣传，提升品牌形象，将其与成功、品味、优质生活等概念绑定。
"联名或合作：" 与房地产开发商合作，推出联名礼盒、购房优惠（如购买特定楼盘可获得品牌产品或折扣）等。
"线下体验升级：" 在高端商场开设的内衣店，可能空间设计、服务体验等借鉴了高端楼盘的思路，营造出类似“售楼处”的奢华感和尊贵感。
这种做法需要精准定位，确保其目标客户群（通常对内衣品牌有一定消费能力）与房地产的目标客群有重合。
2. "2024年营收超3亿人民币："
这显示了都市丽人品牌在2024年取得了显著的商业成功。3亿人民币的营收规模，对于一家专注于内衣（尤其是定位相对高端的内衣）的品牌来说，
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本文来源：时代财经 作者：周嘉宝
图片来源：都市丽人
“希望今年能多赚点。”在都市丽人2024年业绩交流会现场，都市丽人董事长郑耀南心情不错。自其2021年回归经营一线之后，都市丽人已经连续盈利三年。
3月28日，“中国内衣第一股”都市丽人（02298.HK）发布2024年业绩。截至去年12月31日，都市丽人全年营收同比增长9%至30.10亿元；公司拥有人应占利润同比大涨197%至1.26亿元。
郑耀南回归时曾提出第一年“筑基起势”，第二年“渐入佳境”，第三年“重塑非凡”的目标。如今三年之期已到，郑耀南对时代财经坦言，“说老实话，市场比想象中要困难，线下市场是有压力的，在这样的环境下，我觉得也已经达到我自己的预期值了。”
都市丽人从2024年中期开始恢复派息，中期每股股息为1.1港仙，末期每股股息0.5港仙。截至3月28日收盘，都市丽人报0.25港元，总市值约5.7亿港元。
一半业绩归功于卖楼“副业”
作为内衣品牌，2024年都市丽人的收入增长主要来源于地产业务，即产业项目及物流分部收入。
产业项目部分主要是指公司于2022年将位于广东东莞凤岗镇的原中国玉泉旧仓库，改造成现代化工业厂房和智慧物流仓储，部分自用，部分对外销售。
都市丽人在交流会上透露，玉泉项目占地面积约4.2万平方米，总建筑面积约14.5万平方米。截至去年12月31日，都市丽人签约面积已超过可售面积的74%，合约金额（含税）约4.9亿元；而2024年内已经交付入账收入约3.2亿元，余下单位在2024年底将陆续交付并确认收入。
财报显示，2024年，产业项目及物流分部收入同比增长298.9%至4.55亿元。
都市丽人首席财务官兼公司秘书蔡玮轩在交流会透露，“扣税后产业项目为公司贡献利润约6000万元到7000万元，（2024年）公司约1.2亿元纯利，产业项目贡献大概占比一半。”
未来，都市丽人还打算继续“卖楼”。
除了玉泉项目尚有部分合约将在2025年入账以外，郑耀南也明确表示，都市丽人会持续释放资产价值。目前，都市丽人在东莞市凤岗镇还有土地储备面积约11万平方米（若按容积率3.5计算，建筑面积约38.5万平方米）可供未来盘活。
郑耀南在交流会透露，“我们的确还有好几个这样的仓库，但是需要有意向方明确需求交付定金之后，才会正式启动旧改。目前我们还在市场摸底阶段。”
放慢线下扩张脚步，加码线上联营商
副业生意红火，都市丽人主业贴身衣物依然面临挑战。
财报显示，都市丽人2024年贴身衣物分部收入从上一年的26.43亿元降至25.54亿元；贴身衣物毛利率也从48.6%降至47.3%。
针对毛利率下滑，蔡玮轩解释，“在2024年下半年，我们面对竞争激烈的环境，加大了推广，也在终端市场投放了一些低价引流产品，比如9.9元的内裤，特价家居服。另一方面，为缓解库存压力，2024年还加大力度清理了一些老存货。所以对毛利率有一定影响。”
过去几年，都市丽人多次强调要抢占下沉消费市场心智。
郑耀南在2023年的业绩会上曾表示，都市丽人在2024年要新开1000家加盟门店，100家直营门店，“都市丽人还有1000个区县空白市场。我希望未来都市丽人在每县都要有2到3家店。大县开到8家，中等县城5家，小县2到3家。”
不过，面对终端消费市场的多重挑战，都市丽人明显放慢了下沉扩张的脚步。
截至2023年12月31日，都市丽人门店数量4372家，门店数量教上一年净增加300家。在此次业绩发布会上，公司管理层透露，截至2024年12月底，都市丽人新开门店850家，但整体门店数量仅增至4500余家。
线下生意不好做，都市丽人开始在电商渠道寻找突破口。
从2024年开始，都市丽人决定“轻装上阵”，开始缩减部分低效自营电商，与多家头部线上联营商达成合作。2024年，都市丽人旗下主品牌和欧迪芬品牌累计在线上开店超200家。相关联营商在电商平台GMV约11.6亿元。
电商渠道为公司贡献了可观利润。都市丽人表示，由于线上的联营模式有效加大了品牌线上市场份额，减少了自营成本，该业务推动了贴身衣物分部业绩（不含税）同比增长77.0%至约9770万元。
不过，在都市丽人所青睐的电商联营模式下，公司仅以电商平台销售GMV为基础，向联营商收取一定百分比的服务费，最终，2024年公司电子商务收入同比下滑了21.6%至4.11亿元。
在发布会上，郑耀南还提出联营电商业务要规模增长，该项业务或会成为推动公司未来业绩增长的重要板块。
为寻找更多增量，都市丽人还在探索新机会。郑耀南对时代财经透露，他已经着手考察跨境电商渠道，谋求品牌出海，并开始组建相应团队，预计在今年下半年试水落地。但都市丽人想要重回巅峰，还需要一些时间。