我们来尝试用“极简投研”的思路，快速分析一下“土财主——王府井”这个概念。
"极简投研核心要素："
1. "What:" 它是什么？
2. "Why:" 它为什么存在/有价值？
3. "How:" 它如何运作/盈利？
4. "Who:" 关键参与者是谁？
5. "Risks:" 主要风险点有哪些？
6. "Valuation (简):" 值不值得关注？（定性为主）
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"“土财主——王府井” 极简投研分析"
"1. What (是什么？)"
"本质:" “土财主”通常指拥有大量本地资产（如商铺、物业）并主要在本地进行经营和获利的个人或家族企业。它们往往不是上市公司，信息透明度较低。
"王府井:" 指北京的王府井商业街及其周边区域，是北京乃至中国著名的商业地标和旅游景点，拥有悠久历史和强大的品牌效应。
"“土财主——王府井”:" 这里的“王府井”更像是一个"地理概念和品牌符号"，被“土财主”类主体所拥有、运营或深度参与。它可能指代：
某个或某几个在王府井拥有核心资产（如王府井百货大楼、王府井工美大厦等）
相关内容：
一、王府井的历史
1955年，王府井前身“北京市百货大楼”开业，被誉为“新中国第一店”。
1993年，改组为股份制公司。
1994年5月，上交所上市，成为国内首批商业类上市公司。
1996年，启动全国百货连锁战略，开始了全国化扩张之路。
进入21世纪，尤其是2010年之后，购物中心的崛起和电商的冲击，使得传统百货业态的生存空间被严重挤压。
2013年，并购中国春天百货，业态向购物中心、奥特莱斯等延伸，这标志着公司战略转型为综合零售集团，形成“百货+购物中心+奥莱+超市”多业态布局。
2016年，正式更名为“王府井集团”。
2018年，并入首旅集团，成为北京市国资委控股企业。
2020年，获财政部免税品经营资质，这是全国第8张免税品经营牌照，这一牌照具有高度的稀缺性，目前全国持牌主体仅10家左右。
2021年，公司完成了对北京国资体系内另一大零售企业首商股份的吸收合并。
2023年，首家免税店“王府井国际免税港（万宁）”开业。
二、王府井概述
北京市王府井93年成立，94年上市，主营百货（37%）、购物中心（26%）、奥特莱斯（20%）、专业店（13%）、免税（2%）。
截至24年年末，王府井在全国范围内共运营80家大型综合零售门店，其中，百货门店25家，购物中心36家，奥特莱斯18家，免税店2家。门店覆盖全国七大经济区域36个城市，总建筑面积544万平方米。
公司的业务主要通过两种模式展开。
其一是联营模式，王府井提供场地和管理服务，从最终销售额中抽取一定比例作为收入，这是百货（37%）和奥特莱斯（20%）的主要模式。
其二是租赁模式，类似于商业地产房东，王府井将店铺出租给品牌方收取固定租金，这是购物中心（26%）业态的主要模式。
至于免税（2%）业务，目前，王府井在免税业务上已经完成了初步布局，覆盖了离岛免税、口岸免税和市内免税。
王府井的发展史，是一部中国百货零售业变迁的缩影，其历史路径可概括为：“老牌百货—全国连锁—多业态转型—国资整合—免税切入”。
创立伊始，作为“老牌百货”，公司的核心竞争力是区位垄断，坐落于首都北京的核心商圈。
上市后，有了钱的公司开始了“全国连锁”，公司的核心竞争力是规模经济、供应链优势。
随着人民生活水平提高，消费者不再单纯追求“一站式购物”，而是转向了对社交、餐饮、娱乐等复合体验的追求，公司也适时的开发了奥特莱斯和购物中心这类新的业态，开始了“多业态转型”。
作为中华老子号，18年，也顺势投入国资的怀抱，完成了“国资整合”。
毫无疑问，国资的背景帮助公司在20年拿到了免税牌照，从此公司有了免税概念。
三、王府井的投资逻辑
王府井的历史，就是一部中国零售业的变迁史，时至今日，公司身上也有各式各样的零售概念，简直不一而足。
然而，从商业贡献角度来看，公司真实的利润支柱是奥莱与购物中心，而非市场热炒的免税概念，毕竟，免税只贡献了2%的营收比重，以及更低的18%毛利率，作为对比，奥莱与购物中心分别贡献了20%和26%的营收比重，以及更高的63%和44%的毛利率。
至于百货（37%）业务，虽然依旧是公司营收主力，但是这种业态毕竟已经是明日黄花，不像还处于蓬勃发展状态的奥莱和购物中心。
综合来看，公司的业绩表现究竟是怎样的？
营收19年触顶，20年腰斩，后迟滞；净利极不稳定，时高时低，变动极大；盈利能力很差且很不稳定，24年，毛利率40%，净利率2.2%；资产负债结构一般；现金流存量很好，现金流流量极好，是净利润的5-10倍；分红稳定，股利支付率30%；资产不轻。
由此可见，公司的营收迟滞，净利波动很大，盈利能力很一般，资产负债结构一般，现金流存量很好，现金流流量极好，资产不轻。
总之，家底很好，现状一般。
猜测，可能公司在过去十分辉煌，为此积累了一个颇丰厚的家底，包括大笔钱财、固定资产，但是公司的零售业如今则步履维艰。
值得一提到是，公司的应收账款远小于应付账款，这意味着在面对供应商时，在拼命早早拿货，晚晚付钱，所以公司的经营现金流净值极好，是净利润的5-10倍，可见公司虽然无耻，但行业地位却很高——一个零售业企业的典型嘴脸。
从这个角度来看，公司就像是一个拼命守住最后家底的土财主，没有开疆之志，但有守土之心。
四、王府井的估值
根据如上分析，公司是一个小而美的生意，投资思路是低买高卖。
我设置的建仓价是12元，届时做个小波段。
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