深圳诚品，这家源自台湾的知名连锁书店，近年来在商业地产领域异军突起，成为业内瞩目的“最牛二房东”。它坐拥137种品牌，不仅为读者提供了丰富的阅读体验，更以其独特的商业模式，将实体书店打造成了备受青睐的商业香饽饽。那么，实体书店是如何变身商业热门的，诚品又是如何做到这一点的呢？
"一、诚品书店的成功之道："
诚品书店的成功并非偶然，而是其独特经营理念和市场策略的必然结果。以下是一些关键因素：
1. "文化体验与商业空间的完美融合：" 诚品书店并非传统意义上的书店，而是将书店、文创、餐饮、艺术展览、剧场等多种功能融为一体，打造了一个集阅读、休闲、娱乐、消费于一体的综合性文化空间。这种模式极大地提升了空间的吸引力，吸引了大量人流，也为品牌提供了理想的展示和销售平台。
2. "精挑细选的品牌组合：" 诚品书店拥有137种品牌，涵盖出版、文创、艺术、设计、生活等多个领域，这些品牌都具有独特的个性和魅力，能够满足不同消费者的需求。这种多元化的品牌组合，不仅丰富了书店的内容，也为品牌提供了更广阔的展示空间和更精准的目标客户。
3. "独特的空间设计和氛围营造：" 诚品书店的建筑设计独具匠心，注重空间的开阔性和艺术感，营造出一种舒适、雅致、充满文化气息的氛围。
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商业地产里的文化地标
1993年初次来到深圳，云门舞集创办人林怀民的印象里这个改革开放前沿城市还是满眼空地、树木低矮，而此后十余年间，深圳的高速发展让林怀民惊讶不已，“房子长得比树木都高、都快，市民财富快速积累，深圳的下一步应该怎么走？”，在他看来，深圳的下一步发展更需要文化的支撑。此次，林怀民也借着进驻诚品生活深圳的机会，首次把自己的云门舞集舞蹈教室带到深圳。
诚品生活深圳万象天地开幕
诚品生活深圳占地超过33000平方米，主打复合式经营，亲子娱乐业态成为当中亮点。
业内人士看来，文化对城市市民的影响是看不见、摸不着的，但它的影响必须通过看得见、摸得着的实体去传递。深圳的商业综合体发展飞速，商业模式也率先进入体验复合式经营的3.0时代。数据显示，深圳有全球在建数量第一的购物中心，2018年开业的购物中心近30个，总体量达200万平方米。
书店兼具文化经济效应
商业地产需要文化地标，这是因为书店在提供文化价值之外，还带来相当不错的经济效益。
深圳商业地产项目相关负责人告诉记者，商业体非常愿意引进已经形成品牌效应的书店综合体项目。“书店综合体通过和商业地产合作，有品牌效应的书店其租金、运营成本降到几乎可以忽略不计；而对地产商而言，与其广撒网投广告、重运营，不如花同等预算，为自己的地产打造一个能长期引流、提升品牌认知的文化地标。”这相当于是一个双赢选项。
因而，商业地产们需要的是有品牌效应、连锁经营能力、能促进周围坪效增长的优质书店。在深圳这块商业项目竞争激烈的土地上，最先打造出出众文化地标的商业地产，无疑更能吸客、留客。这样的需求，实际上也对书店项目提出了更高的要求与挑战。
未来：亟需复合式经营
行业里有说法，实体书店运营绕不开三大问题：房租高、盗版多、电商冲击大。其中房租、水电支出、员工工资和运营支出都属于日常开销。这些绕不开的运营难点，并非一时三刻可以解决，书店需要考虑更多的增收方向。
业内人士何玲认为，行业内的标杆是诚品、茑屋书店、西西弗和方所，“诚品在文创方面具有特色，茑屋主打业态，西西弗则标准化，而方所是营销。友谊书城对诚品和西西弗的经营模式有所借鉴。
仔细观察这几家书店，各家经营模式都强调复合。文创是诚品生活一贯突出的运营版块，而此次深圳门店，南都记者也看到了更丰富的业态分布：亲子游乐、餐饮美食，设计服饰，甚至是教育培训都在其中觅得大面积的板块。也有相关数据显示，方所书店五成的收入来源于展出的服装。每一家大型品牌，展览、文化活动持续上演，书店综合体项目承担着更多经济文化功能。
而对于深圳24小时书吧、荒野书店，等正在转型升级、逐渐形成品牌效应的小规模书店而言，轻餐饮成为重要收入依托，售卖书籍并非唯一创收渠道。
在北京开卷信息技术有限公司董事长蒋晞亮看来，书店不仅是售书，更是一个产品，“选书的过程就已经选择了消费者，图书对书店来讲不是产品，书店才是产品。” 书籍选品、复合业态品类，针对都应该是目标消费人群，这是一个统一的产品逻辑。
采写：南都记者 陈盈珊